Die Eckpunkte des neuen Gebäudemodernisierungsgesetzes

Abschaffung des GEG - mehr Technologieoffenheit, weniger Detailsteuerung

Der Kern des im Jahr 2023 novellierten GEG soll mit der Neufassung des GMG entfallen: Das Eckpunktepapier von Union und SPD sieht die vollständige Streichung der §§ 71 ff. GEG vor. Damit wird insbesondere 65 Prozent Vorgabe für den Einbau von neuen Heizungen aufgehoben, welche besagt, dass 65 Prozent der Wärme durch den Einsatz von Erneuerbaren Energien erzeugt werden muss.

Das GEG sieht in seiner jetzigen Fassung eine Reihe sogenannter Erfüllungsoptionen vor, die als für die Einhaltung der Vorgabe geeignet angesehen werden, z.B. Wärmepumpen, Wärmenetzanschluss und Heizungsanlagen zur Nutzung von fester oder flüssiger Biomasse bzw. grünem oder blauem Wasserstoff.

Mit der Neufassung des Gesetzes soll die Liste der zulässigen Heizungsarten erweitert werden; das faktische Einbauverbot von bestimmten Heizungsarten soll gestrichen und auf verpflichtende Austauschvorgaben für funktionierende Bestandsheizungen verzichtet werden.

Für Gebäudeeigentümer bedeutet dies zunächst eine deutliche Ausweitung der Entscheidungsfreiheit beim Heizungstausch. Künftig soll ein technologieoffener Katalog zulässiger Heizungsoptionen gelten. Neben den bereits bestehenden vorgenannten Optionen sollen auch Gas- und Ölheizungen hierzu zählen.

Allerdings ist die neue Freiheit nicht mit Regulierungsfreiheit gleichzusetzen. Insbesondere mit der sogenanntenBio-Treppe sollen neue Anforderungen für Gas- und Ölheizungen geschaffen werden. Wer künftig eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss diese ab 1. Januar 2029 mit einem steigenden Anteil CO₂-neutraler Brennstoffe betreiben:

• ab 2029: mindestens 10 Prozent klimafreundliche Brennstoffe
• weiterer Anstieg in drei gesetzlich festgelegten Stufen bis 2040

Zulässig sind insbesondere:

• Biomethan
• synthetisches Methan
• Wasserstoff (in verschiedenen „Farben“)
• Bioöl

Die Bio-Treppe wird mit einer zusätzlichen und in der Branche umstrittenen Grüngas-/Grünölquote für Inverkehrbringer von Erdgas und Öl flankiert, die ab 2028 starten soll (bis zu einem Prozent mit steigendem Pfad).

Für Gebäudeeigentümer entsteht hierdurch wohl eine mittel- bis langfristige Preis- und Verfügbarkeitsunsicherheit. Zwar entfällt der CO₂-Preis für den klimafreundlichen Brennstoffanteil – dennoch ist davon auszugehen, dass entsprechende Tarife strukturell teurer sein werden. Für Wärmeversorger entsteht zugleich ein neues Produkt- und Beschaffungsregime mit bilanziellen Nachweispflichten.

Die Regierung sieht hier zudem den Bedarf, Mieter vor überhöhten Nebenkosten durch den Neueinbau unwirtschaftlicher Heizungen zu schützen; die genaue Ausgestaltung wird jedoch noch offengelassen. Dies deutet auf eine verschärfte Wirtschaftlichkeitskontrolle bei Modernisierungsentscheidungen hin. Für Gebäudeeigentümer bedeutet dies, dass die technische Zulässigkeit einer Heizungsart nicht ausreichend ist. Es wird perspektivisch wohl stärker auf die langfristige Kostenwirkung für Mieter ankommen.

Im Fokus: Neue Regulierung der Fern- und Nahwärme 

Ein bedeutender Teil des Eckpunktepapiers betrifft die Fern- und Nahwärme.

Geplant sind:

• Novellierung der AVBFernwärmeV
• Anpassung der Wärmelieferverordnung
• Ggf. Schaffung eines neuen Wärmegesetzes
• Modifikation von § 556c BGB (Kostenneutralitätsgebot)
• gesetzliche Regelung und Aufstockung der BEW-Förderung
• verpflichtende Preistransparenzplattform
• Stärkung der Preisaufsicht
• Einrichtung einer Schlichtungsstelle

Besonders relevant:

Es ist die Umsetzung einer Refinanzierungssicherheit für Wärmeversorger angedacht: Es soll ein Instrument zur angemessenen Weitergabe von Kosten bei Investitionen in die Dekarbonisierung des Erzeugungsparks sowie in Wärmenetzinfrastrukturen geschaffen werden, allerdings bei gleichzeitiger Wahrung von Bezahlbarkeit für die Verbraucher. 

Außerdem soll das bisherige voraussetzungslose Leistungsanpassungsrecht des Kunden nach dem jetzigen § 3 AVBFernwärmeV – zugunsten größerer Planungssicherheit – modifiziert werden.

Zudem ist eine Erleichterung der, oft durch das sogenannte Kostenneutralitätsgebot (§ 556c BGB) in Verbindung mit der Wärmelieferverordnung verhinderten Umstellung vermieteter Gebäude auf Fernwärme geplant, indem die entsprechenden Vorschriften „moderat“ angepasst werden. Für Wärmeversorger wird entscheidend  sein, wie die geplanten Vorhaben letztlich ausgestaltet und umgesetzt werden. Hier ist mit intensiven regulatorischen Detailregelungen zu rechnen.

Weitere Inhalte

Mit den geplanten Änderungen sollen die Vorgaben der europäischen Gebäudeeffizienzrichtlinie (EPBD) vollständig  - unter Ausschöpfung nationaler Spielräume - umgesetzt werden. Es soll ausdrücklich keine gebäudeindividuellen Sanierungszwänge für Wohngebäude geben. Die EPBD verlangt, dass ab dem 1. Januar 2028 neue öffentliche Nichtwohngebäude und ab dem 1. Januar 2030 alle neuen Gebäude (Wohn- und Nichtwohngebäude) Nullemissionsgebäude sein müssen.

Die kommunale Wärmeplanung soll weiterhin ein zentrales strategisches Instrument bleiben; für Kommunen unter 15.000 Einwohnern soll das Verfahren jedoch stark vereinfacht werden, was den Aufwand auf ca. 20 Prozent beschränken soll. Schließlich soll die Finanzierung der Bundesförderung effiziente Gebäude (BEG) mindestens bis 2029 gesichert werden.

Fazit & Ausblick

Das geplante GMG  beendet die detaillierten Vorgaben des bisherigen GEG und soll mehr Technologieoffenheit schaffen. Austauschpflichten und starre Quoten entfallen – das verschafft kurzfristig Handlungsspielraum.

Gleichzeitig sollen insbesondere die Klimaziele der EU und des Klimaschutzgesetzes laut Bundesregierung verbindlich bleiben. Hierfür sollen Instrumente wie die „Bio-Treppe“, eine Grüngas-/Grünölquote und eine Reform der AVBFernwärmeV genutzt  und die Regulierung auf Preis-, Markt- und Systemebene verlagert werden.

Die zentrale Botschaft der Bundesregierung lautet daher: Die unmittelbaren Vorgaben werden reduziert – die wirtschaftliche und strategische Verantwortung steigt. Künftige Investitionen müssen nicht nur zulässig, sondern langfristig tragfähig, refinanzierbar und klimakompatibel sein.

Ob und in welcher Form das GMG umgesetzt wird, ist derzeit noch offen. Die Bundesregierung plant, bis Ostern einen konkreten Gesetzesentwurf ins Kabinett einzubringen, damit das Gesetz noch vor dem 1. Juli 2026 in Kraft treten kann. Insbesondere die Abkehr von der bereits bei ihrer Einführung viel diskutierten 65 Prozent-Vorgabe und die damit verbundenen , potenziellen Auswirkungen auf den Klimaschutz dürften für viel Gesprächsstoff sorgen.

Gerne unterstützen wir Sie bei der rechtlichen, wirtschaftlichen und strategischen Einordnung der geplanten Gesetzesänderung. Kontaktieren Sie uns gerne!