Indexklauseln im Gewerberaummietrecht: BGH erklärt formularmäßige Klauseln rückwirkend für unwirksam

Unterschiedliche Rechtsfolgen von PrKG und AGB‑Kontrolle

Der wesentliche Unterschied zwischen dem PrKG und der AGB‑rechtlichen Inhaltskontrolle liegt in den jeweiligen Rechtsfolgen.

Nach § 8 PrKG führt ein Verstoß grundsätzlich nur zu einer Unwirksamkeit für die Zukunft, und zwar erst ab rechtskräftiger gerichtlicher Feststellung. Bis dahin vorgenommene Mietanpassungen bleiben regelmäßig wirksam; bereits gezahlte Mieterhöhungen können nicht zurückverlangt werden.

Anders verhält es sich, wenn eine Index‑ oder Wertsicherungsklausel im Rahmen der AGB‑Kontrolle als intransparent oder unangemessen benachteiligend im Sinne von § 307 BGB einzustufen ist. In diesem Fall ist die Klausel von Anfang an unwirksam. Bereits gezahlte Mieterhöhungen können dann grundsätzlich – auch noch Jahre später – vom Mieter zurückgefordert werden.

Entscheidung des BGH 

In seiner Entscheidung vom 11. März 2026 (XII ZR 51/25) beanstandete der BGH eine formularmäßige Indexklausel in einem Gewerberaummietvertrag. Diese knüpfte für die Berechnung der Mietanpassung an einen Indexstand vor Mietbeginn an und enthielt zudem widersprüchliche Regelungen zum Anpassungsmechanismus. Der BGH sah darin sowohl eine unangemessene Benachteiligung des Mieters als auch einen Verstoß gegen das Transparenzgebot.

Hält eine solche formularmäßige Indexierungsklausel der AGB‑rechtlichen Inhaltskontrolle nicht stand, richten sich die Rechtsfolgen nach Auffassung des BGH nicht nach § 8 PrKG, sondern nach § 307 Abs. 1 BGB. Das bedeutet: Die Klausel ist damit rückwirkend unwirksam und der Mieter kann die in der Vergangenheit ohne Rechtsgrund gezahlten Mieterhöhungen zurückverlangen.

Empfehlungen für die Praxis

Viele gängige Formular‑Gewerberaummietverträge enthalten Index‑ oder Wertsicherungsklauseln, die nach der aktuellen Rechtsprechung des BGH erhebliche Rückforderungsrisiken für nicht verjährte, auch lange zurückliegende indexbedingte Mieterhöhungen begründen können. Dies gilt insbesondere für Vermieter in Phasen regelmäßig steigender Indizes.

Vor diesem Hintergrund sollten bestehende Gewerberaummietverträge überprüft und gegebenenfalls angepasst werden. Für Altmietverträge ist dies seit dem 1. Januar 2026 auch in Textform möglich (vgl. hierzu unser Insight vom 22. Mai 2025 zur Ablösung der Schriftform im Gewerberaummietrecht).

Entscheidend ist dabei nicht mehr allein die Vereinbarkeit mit dem PrKG, sondern insbesondere eine AGB‑feste Ausgestaltung der Indexklausel.

Gerne beraten wir Sie bei der rechtssicheren Gestaltung von Gewerberaummietverträgen sowie zu möglichen Rückabwicklungs‑ und Haftungsrisiken. Sprechen Sie uns jederzeit an.