Private Immobilien werden in der Regel im Privatvermögen oder in rein vermögensverwaltenden Personengesellschaften gehalten. Der steuerliche Vorteil liegt nach geltendem Recht in der Möglichkeit einer steuerfreien Veräußerung nach einer Haltedauer von zehn Jahren. Allerdings werden die laufenden Einkünfte aus der Vermietung bei der Einkommensteuer mit dem persönlichen Steuersatz von bis zu 45 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag versteuert. In vielen Fällen zeigt sich, dass bezüglich der Immobilienobjekte mittel- und langfristig keine konkreten Veräußerungsabsichten bestehen, weil der Immobilienbesitz als elementarer Bestandteil der generationsübergreifenden Vermögensabsicherung verstanden wird.
Für diese Fälle bietet das seit diesem Jahr bestehende Optionsmodell, wonach Personengesellschaften zur Besteuerung wie eine Körperschaft optieren können, interessante Möglichkeiten. Unter Beibehaltung der Rechtsform der Personengesellschaften mit allen insoweit bestehenden Vorteilen kann die sehr günstige Steuerbelastung der Kapitalgesellschaft genutzt werden. Bei Immobiliengesellschaften kann in diesen Fällen darüber hinaus vielfach eine Belastung mit Gewerbesteuer vermieden werden, sodass sich die Gesamtbelastung der laufenden Erträge auf lediglich 15 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag beläuft. Damit ergibt sich ein deutlicher Steuersatzvorteil von bis zu 30 Prozentpunkten, der es ermöglicht, Liquidität für weitere Investments, für Erhaltungsaufwendungen oder auch als Vorsorge für zukünftige Belastungen mit Erbschaftsteuer aufzubauen.
Die Option zur Körperschaftsbesteuerung ist nur zu bestimmten Stichtagen möglich. Der nächste Stichtag ist der 30. November 2022. Eine bis dahin ausgeübte Option wird zum 1. Januar.2023 wirksam.
Das Optionsmodell ist dabei auch für Fälle interessant, in denen Immobilien aktuell noch im Privatvermögen gehalten werden und für die Ausübung der Option erst noch auf eine Personengesellschaft übertragen werden müssen.
Daneben kann gerade in Anbetracht der aktuellen Situation am Immobilienmarkt ein weiterer Vorteil in Betracht kommen: Die aktuell hohen Immobilienbewertungen können steuerlich gesichert werden. Dies schafft neues Abschreibungspotenzial, sodass die laufende Steuerbelastung weiter vermindert werden kann und schützt im Hinblick auf möglicherweise in Zukunft anstehende Veräußerungen.
Der 30. November 2022 als letzter Termin für die Ausübung der Option zur Körperschaftsbesteuerung rückt näher. Vor diesem Hintergrund beraten wir Sie gerne. Wir analysieren Ihren konkreten Fall, um die optimale Struktur für einen langfristigen Vermögensaufbau unter steuerlich günstigen Rahmenbedingungen zu schaffen.
Personengesellschaften: Broschüre zum Optionsmodell erschienen
