Betriebsaufspaltung durch Vermietung und Verpachtung
Die Vermietung oder Verpachtung von Wirtschaftsgütern (z.B. (Dach-) Flächen, Grundstücke oder auch Rechte) durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts begründet als steuerfreie Vermögensverwaltung grundsätzlich keinen Betrieb gewerblicher Art (BgA). Etwas anderes gilt, wenn eine Betriebsaufspaltung vorliegt, weil wesentliche Betriebsgrundlagen an eine andere juristische Person oder einen eigenen BgA vermietet oder verpachtet werden.
Der Bundesfinanzhof (BFH, Beschluss vom 6.6.2025 – I B 8/23) hat kürzlich entschieden, dass auch eine juristische Person des öffentlichen Rechts Besitzunternehmen im Rahmen einer Betriebsaufspaltung sein kann. Im Urteilsfall hatte eine Stadt ein „passives“ Glasfasernetz an eine KG verpachtet, an der sie über die Stadtwerke-GmbH mittelbar beteiligt war. Das Finanzamt hat die Verpachtungstätigkeit als Betrieb gewerblicher Art (BgA) angesehen und die Verpachtungseinkünfte der Stadt der Körperschaftsteuer unterworfen. Der BFH hat diese Bewertung im Rahmen einer Nichtzulassungsbeschwerde nicht beanstandet.
Das Ergebnis hat der BFH mit dem Gebot der Wettbewerbsneutralität begründet: wenn die Rechtsgrundsätze der Betriebsaufspaltung nicht auf juristische Personen des öffentlichen Rechts angewendet würden, würde es im Vergleich zu privatwirtschaftlichen Marktteilnehmern zu einer steuerlichen Begünstigung der öffentlichen Hand kommen. Wenn der Pächter die Pachtzahlungen von der steuerlichen Bemessungsgrundlage abziehen könne, müsse es korrespondierend zu einer Besteuerung der Pachteinnahmen – hier bei der Kommune – kommen. Die Wettbewerbsneutralität müsse auch im Bereich der öffentlichen Daseinsfürsorge gewahrt werden, da privatwirtschaftliche Marktteilnehmer auch in diesem Bereich tätig sind.
Wann führt die Dachverpachtung zur Betriebsaufspaltung?
Nach den Grundsätzen der BFH-Rechtsprechung kann auch bei der Verpachtung von Dach- oder Grundstücksflächen – oder jeder anderen Vermietung oder Verpachtung, z.B. von (Energie-) Netzen oder Rechten – durch Kommunen und andere juristische Personen des öffentlichen Rechts eine Betriebsaufspaltung vorliegen, wenn nach den Gegebenheiten des Einzelfalls die personelle und sachliche Verflechtung von Besitz- und Betriebsunternehmen vorliegt.
Ob die Vermietung bzw. Verpachtung zu einer sachlichen Verflechtung führt, weil wesentliche Betriebsgrundlagen überlassen werden, hängt also vom Einzelfall ab. Das Finanzgericht Düsseldorf (Urteil vom19.2.2025 – 5 K 814/22) hat die sachliche Verflechtung bei Vermietung einer Dachfläche zur Erzeugung von PV-Strom verneint, weil die Fläche im konkreten Einzelfall an einen „Property Manager“ überlassen wurde und die Stromerzeugung für diesen nur eine untergeordnete Rolle spielte. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass eine Betriebsaufspaltung vorliegen kann, wenn die Stromerzeugung für den Pächter keine untergeordnete Rolle spielt. Das dürfte beispielsweise bei Energieversorgern (z.B. Stadtwerke) der Fall sein.
Warum die Betriebsaufspaltung steuerlich nachteilhaft ist
Wenn eine Betriebsaufspaltung vorliegt, stellen die Pachtzahlungen an die Kommune eine verdeckte Gewinnausschüttung dar, für die grundsätzlich auch Kapitalertragsteuer einzubehalten und abzuführen ist. Darüber hinaus sind sowohl die vermieteten bzw. verpachteten (Dach-) Flächen als auch die Beteiligung an der Betriebsgesellschaft notwendiges Betriebsvermögen des BgA. Das führt dazu, dass die stillen Reserven bei der Beendigung der Betriebsaufspaltung zu versteuern sind. Insgesamt drohen also nachteilige Steuerfolgen.
So vermeiden Sie steuerliche Risiken
Wir empfehlen daher Stadtwerken, Kommunen und juristischen Personen des öffentlichen Rechts, die Überlassung von Dachflächen, Grundstücken und (Energie-) Netzen an Dritte auch einer steuerlichen Prüfung zu unterziehen und bestehende Verträge erneut zu prüfen.
