Das BMF-Schreiben vom 15. Dezember 2021 verändert die steuerliche Behandlung der Verpachtung kommunaler Dauerverlustbetriebe wie Schwimmbäder oder dem ÖPNV. Ab 2027 gilt eine strengere Sichtweise auf die Entgeltlichkeit – mit weitreichenden Folgen auch für den steuerlichen Querverbund. Kommunen sollten bestehende Pachtverhältnisse jetzt sorgfältig prüfen.
Verpachtungs-BgA und wirtschaftliche Entgeltlichkeit: Was sich durch das BMF-Schreiben geändert hat
Wenn eine Kommune einen vollständig eingerichteten Betrieb – etwa ein Schwimmbad oder eine Gaststätte – entgeltlich an einen Dritten verpachtet, entsteht grundsätzlich ein sogenannter Verpachtungs-BgA (Betrieb gewerblicher Art) gemäß § 4 Abs. 4 des Körperschaftsteuergesetzes (KStG). Voraussetzung hierfür ist die Entgeltlichkeit des Pachtverhältnisses.
Alte Praxis: Trennung von Pacht und Zuschuss bisher steuerlich anerkannt
Nach der bisherigen Verwaltungspraxis genügte hierfür oft bereits eine formale Trennung von Pachtvertrag und eventuellen Zuschüssen an den Pächter. Die Finanzverwaltung akzeptierte diese Konstruktion, sofern Pacht und Zuschuss über getrennte Verträge geregelt wurden (vgl. KStR 2015 R 4.3).
Neue Verwaltungsauffassung des BMF vom 15. Dezember 2021
Mit dem BMF-Schreiben vom 15. Dezember 2021 hat sich diese Sichtweise grundlegend geändert: Künftig kommt es allein auf die wirtschaftliche Betrachtungsweise an.
Verlängerte Übergangsfrist: Anwendung der Neuregelung ab 2027
Für die Umsetzung dieser Neuregelung galt eine Übergangsfrist. Diese wurde mit BMF-Schreiben vom 14. Januar 2025 nochmals verlängert – die Neuregelung ist nun spätestens ab 1. Januar 2027 verpflichtend anzuwenden.
Wirtschaftliche Betrachtungsweise: Wann die Entgeltlichkeit entfällt
Künftig zählt in der Kombination von Pacht und Zuschuss allein die wirtschaftliche Betrachtungsweise: Ist der Zuschuss so hoch wie die Pacht oder höher, liegt keine Entgeltlichkeit vor und damit auch kein Verpachtungs-BgA.
Praxisbeispiele aus der Verfügung der OFD NRW vom 4. März 2025
Ergänzend konkretisierte die Oberfinanzdirektion (OFD) Nordrhein-Westfalen mit Verfügung vom 4. März 2025, welche typischen Zuschüsse oder Leistungen bei der Prüfung der Entgeltlichkeit berücksichtigt werden müssen.
Beispiele sind:
- ein fester Zuschuss pro Badegast,
- Entgelte für Schulschwimmen,
- die unentgeltliche Überlassung kommunaler Mitarbeitender (z. B. Schwimmmeister),
- oder die Übernahme von Betriebskosten wie Energie durch die Kommune.
Handlungsbedarf für Kommunen: Pachtverträge und Steuerfolgen prüfen
Für die betroffenen Kommunen besteht Handlungsbedarf. Es geht zum einen darum, die ertrag- aber auch die umsatzsteuerlichen Folgen bei Nicht-Anerkennung des Verpachtungs-BgA zu klären. Zum anderen gehört das Vertragsverhältnis zwischen Verpächter und Pächter auf den Prüfstand. Denn am Ende haben diese Konstellationen regelmäßig auch zum Ziel, die Ergebnisverrechnung im Rahmen des steuerlichen Querverbunds sicherzustellen.
Fazit: Steuerliche Risiken jetzt erkennen und rechtssicher handeln
Die neue Verwaltungsauffassung hat erhebliche steuerliche Konsequenzen für Kommunen. Diese sollten daher jetzt prüfen, ob ihre Pachtverhältnisse über dauerdefizitäre Einrichtungen (wie etwa Schwimmbäder oder der ÖPNV) unter die geänderte Regelung fallen.
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