Keine Sonderabschreibung bei Abriss und Neubau eines vermieteten Einfamilienhauses

Hintergrund zur Regelung des § 7b EStG

Die Vorschrift des § 7b EStG wurde mit dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus vom 4. August 2019 (BGBl. I 2019, 1122) eingeführt, um gezielte Investitionen in den Bau neuer Mietwohnungen zu fördern. Sie ermöglicht eine Sonderabschreibung in Höhe von 5 Prozent der Baukosten, die zusätzlich zu der regulären Abschreibung nach § 7 Abs. 4 oder 5a EStG in Anspruch genommen werden kann, wenn 

• u. a. durch Baumaßnahmen aufgrund eines nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 oder nach dem 31.Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellten Bauantrags neue bisher nicht vorhandene Wohnungen angeschafft oder hergestellt werden und
• diese im Jahr der Anschaffung/Herstellung und den folgenden neun Jahren zu fremden Wohnzwecken vermietet werden. 

Sachverhalt BFH-Urteil vom 12. August 2025 

In dem vom BFH entschiedenen Streitfall war die Klägerin seit dem Jahr 1997 Eigentümerin eines mit einem Einfamilienhaus bebauten und fremdvermieteten Grundstücks. Nachdem sie sich Ende 2018 aus Wirtschaftlichkeitsgründen zum Abriss des sanierungsbedürftigen, jedoch bewohnten Einfamilienhauses, entschloss, stellte sie im Jahr 2019 einen Bauantrag für die Errichtung eines neuen Einfamilienhauses. Im Juni 2020 ließ sie das Einfamilienhaus abreißen. Der Neubau wurde bis Dezember 2020 fertiggestellt und anschließend erneut vermietet.

In Ihrer Einkommensteuererklärung für das Streitjahr 2020 machte die Klägerin neben der regulären Abschreibung die Sonderabschreibung nach § 7b EStG bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten geltend. Letztere lehnte die Finanzverwaltung ab.

Streitig war unter den Parteien, ob es sich bei dem neu errichteten Einfamilienhaus um eine neue, bisher nicht vorhandene Wohnung im Sinne des § 7b Abs. 2 Nr. 1 EStG handelt. Die Klage vor dem Finanzgericht blieb erfolglos.

Entscheidung des BFH

Der BFH bestätigte mit seiner Entscheidung die Sichtweise der Vorinstanz. Für den BFH war der Anwendungsbereich des § 7b EStG im Streitfall nicht eröffnet. Eine Wohnung kann nur dann als neue, bisher nicht vorhandene im Sinne des § 7b Abs. 2 Nr. 1 EStG gelten, wenn durch die Baumaßnahme ein zusätzlicher Wohnbestand geschaffen wird. Ein Neubau, der lediglich eine zuvor bestehende Wohnung ersetzt, erfüllt diese Voraussetzung nicht.

Begründet hat der BFH seinen rechtlichen Standpunkt mit dem Lenkungszweck der Norm. Die Regelung - als Teil der von der damaligen Bundesregierung initiierten Wohnraumoffensive - sollte private Investoren durch gezielte steuerliche Förderung zeitnah zum Neubau von Mietwohnungen anregen, um dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum für Menschen mit geringem oder mittlerem Einkommen entgegenzuwirken. Diesem Lenkungszweck werde die Norm nur dann gerecht, wenn es sich nicht lediglich um eine neu errichtete Wohnung, sondern zugleich um eine vorher nicht vorhandene Wohnung handelt.

Ausnahmsweise könne die Sonderabschreibung in Betracht kommen, wenn Abriss und Neubau nicht sachlich und zeitlich miteinander zusammenhängen, mithin nicht mehr als Teil eines von vornherein gefassten Gesamtplans erscheinen.

Praxisrelevante Beratungshinweise

Mit der Entscheidung hat der BFH die Rechtsfrage geklärt, ob der Abriss und anschließende Neubau einer Immobilie ohne zusätzlichen Bestand an Wohnung die Voraussetzungen des § 7b EStG erfüllt.

Bislang höchstrichterlich nicht geklärt sind Fälle, in denen eine Altimmobilie abgerissen und durch einen Neubau mit größerer Anzahl an Wohnungen ersetzt wird (z.B. ein Einfamilienhaus wird durch ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohnungen ersetzt) oder aus einer Bestandswohnung nach Aufteilung zwei unabhängig voneinander nutzbare Mieteinheiten entstehen. Für letztere Fallgestaltung (Teilung) gewährt der Anwendungserlass der Finanzverwaltung (BMF-Schreiben vom 21. Mai 2025, BStBl I 2025, 1419) die Sonderabschreibung. Die Entwicklung der Rechtsprechung bleibt abzuwarten. Sie haben Fragen zu dem dargestellten Urteil? Gerne stehen wir Ihnen als Ansprechpartner zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns gerne.