Erleichterungen im Rahmen der erweiterten Grundbesitzkürzung bei Stromlieferungen sind beschlossen.
Die Energiewende dezentralisiert die Energieversorgung. Diese Entwicklung führt dazu, dass Immobilien als Anbieter von Wärme, Strom und Energie einen wesentlichen Beitrag für eine erfolgreiche Energiewende leisten werden. Steuerliche Rahmenbedingungen sind jedoch seit Jahrzehnten unverändert und bislang fehlen deutliche steuerliche Anreize für eine dynamische Entwicklung der Energiewende.
Mit einer Erleichterung im Rahmen des Genossenschaftsprivilegs nach § 5 Nummer 10 des Körperschaftsteuergesetzes (KStG), § 3 Nummer 15 Gewerbesteuergesetz (GewStG) ab dem Jahr 2019 hatte der Gesetzgeber bereits ein erstes Zeichen gesetzt. Danach verbleibt Vermietungsgenossenschaften ihr Privileg der Körperschaft- und Gewerbesteuerbefreiung, wenn Mieterstrom-Einnahmen nicht mehr als 20% der gesamten Einnahmen ausmachen. Nun werden nach zwei vergeblichen Anläufen in den Jahren 2016 und 2017 weitere Erleichterungen durch eine Änderung des GewStG über das Fondsstandortgesetz erfolgen.
Neue Erleichterungen
Mittels der erweiterten Grundbesitzkürzung nach § 9 Nummer 1 Satz 2 ff. GewStG können gewerbesteuerpflichtige Immobiliengesellschaften (insbesondere gewerblich geprägte KGs und GmbHs) aktuell ihre Immobilienerträge faktisch von der Gewerbesteuer befreien. Eine wesentliche Voraussetzung ist, dass neben der begünstigten Verwaltung und Nutzung von eigenem Grundbesitz keine anderen (schädlichen) Tätigkeiten beziehungsweise nur die wenigen gesetzlich als unschädlich definierten Tätigkeiten ausgeübt werden. Eine unschädliche, jedoch selbst nicht begünstigte, das heißt gewerbesteuerpflichtige Nebentätigkeit ist beispielsweise die Verwaltung und Nutzung von eigenem Kapitalvermögen. Die Lieferung von selbst erzeugter Energie (zum Beispiel aus Photovoltaik) sowie Stromlieferungen an Mieter durch den Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge werden aktuell grundsätzlich als schädliche Leistungen angesehen. Als Konsequenz wird die Kürzung der Immobilienerträge für Zwecke der Gewerbesteuer versagt.
Durch Erweiterung des Katalogs der unschädlichen Nebentätigkeiten sollen jetzt Erleichterungen eingeführt werden. Danach wird die erweiterte Grundbesitzkürzung für Immobilienunternehmen auch dann nicht verloren gehen, wenn Einnahmen
- für die Einspeisung beziehungsweise Lieferung von Strom aus erneuerbaren Energien im Sinne des § 3 Nr. 21 EEG (insbesondere Solarstrom) an Mieter oder
- für den Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder Elektrofahrräder
erzielt werden. Voraussetzung ist allerdings, dass die Einkünfte aus diesen Tätigkeiten 10% der Mieteinnahmen aus der Vermietung des Grundbesitzes nicht übersteigen.
Zu beachten ist dabei, dass trotz der Unschädlichkeit der vorgennannten Einnahmen insoweit keine Steuerbefreiung eintritt. Die Befreiung betrifft weiterhin nur die originären Immobilieneinkünfte, wohingegen die Einkünfte aus den Nebentätigkeiten separat zu ermitteln und der Gewerbesteuer zu unterwerfen sind.
Ferner ist von Bedeutung, dass Einnahmen aus dem Betrieb eines Blockheizkraftwerks wegen des ausdrücklichen Bezugs auf § 3 Nummer 21 EEG weiterhin zu den schädlichen Nebenleistungen zählen. Hier bleiben somit für die Immobiliengesellschaften die gewerbesteuerlichen Stolperfallen bestehen, eine bereits häufig schon gewählte Lösungsmöglichkeit besteht weiterhin in der Umsetzung von Contracting-Modellen.
Die Neuregelung wird ab dem Erhebungszeitraum 2021 gelten. Dem entsprechenden Gesetz zur Stärkung des Fondsstandorts Deutschland wurde mit Datum zum 28. Mai 2021 per Beschluss des Bundesrates zugestimmt.
Kommentar zu den neuen Erleichterungen
Die neuen Erleichterungen sind ein wichtiger Schritt. Sie werden wesentliche Hindernisse für Immobilienunternehmen beseitigen und ebnen weiter den Weg für die Energiewende auch in der Immobilienwirtschaft. Es ist jedoch zu beachten, dass die bisher ggf. schädlichen Tätigkeiten in der Praxis weiterhin identifiziert werden müssen, um
- sicherzustellen, dass der relevante Prozentsatz nicht überschritten wird und
- separat der Gewerbesteuer unterworfen zu werden.
