Rechtslage bis 31. Dezember 2024: Schriftform bei langjährigen Mietverträgen
Bislang galt: Ein für längere Zeit als ein Jahr fest geschlossener Gewerbemietvertrag musste in schriftlicher Form geschlossen werden, andernfalls galt er als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Schriftform im Sinne des § 126 BGB bedeutet die eigenhändige Unterzeichnung der Urkunde vom Aussteller durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens. In der Vertragsurkunde mussten die wesentlichen Vertragsregelungen – Vertragsparteien, Mietgegenstand, Miete und Laufzeit – enthalten sein.
Bei mehreren, nicht fest miteinander verbundenen Dokumenten war zur Wahrung der Einheitlichkeit ein grafisch und formal zusammenhängendes Vertragswerk notwendig, inklusive durchgängiger Nummerierung und inhaltlicher Bezugnahmen. Der ursprüngliche Zweck der Schriftform war es, Erwerber einer Immobilie vor nicht schriftlich dokumentierten Vereinbarungen zu schützen, da diese nach § 566 BGB in bestehende Mietverhältnisse eintreten.
Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs weitete diese Funktion jedoch auch auf die ursprünglichen Vertragsparteien aus. So wurden Schriftformverstöße häufig bewusst eingesetzt, um sich von langfristigen Mietverhältnissen vorzeitig zu lösen.
Änderung seit 01. Januar 2025: Textform ersetzt Schriftform im Gewerbemietrecht
Seit dem 01. Januar 2025 gilt: Mietverträge mit einer Laufzeit über ein Jahr bedürfen nur noch der Textform (§§ 578 Abs. 1 S. 2, 550 BGB). Das heißt: Eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der die erklärende Person benannt ist, genügt. Das kann z. B. per E-Mail, PDF, Kurznachricht oder USB-Datenträger erfolgen.
Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht mehr erforderlich – digitale Signaturen oder eingescannte Unterschriften sind ausreichend. Bei Nichteinhaltung gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann unter den üblichen Kündigungsfristen (meist sechs Monate zum Quartalsende) gekündigt werden.
Für vor dem 01. Januar 2025 geschlossene Altmietverträge gilt das bisherige Schriftformerfordernis übergangsweise bis Ende 2025. Wird ein solcher Vertrag geändert, gilt ab dem Änderungszeitpunkt bereits die neue Regelung. Die Änderungen gelten analog auch für Pachtverhältnisse.
Auswirkungen auf die Praxis: Chancen
Die Gesetzesänderung fördert nicht nur die Digitalisierung im Geschäftsverkehr, sondern ermöglicht auch eine höhere Effizienz und Flexibilität. Vertragsabschlüsse können nun zügiger abgewickelt werden, da postalische Unterschriften entfallen. Änderungen können digital erfolgen – das spart Zeit wie Ressourcen und unterstützt Nachhaltigkeitsziele.
Zudem entfällt ein häufiger Kündigungsgrund: die bewusste Nutzung von Schriftformverstößen zur vorzeitigen Vertragsbeendigung. Da mündliche Nebenabreden in der Praxis selten vorkommen, dürften digitale Nachweise (z. B. E-Mails) für mehr Bestandssicherheit sorgen.
Auswirkungen auf die Praxis: Risiken
Die neue Regelung bringt auch Herausforderungen mit sich. Vertragsparteien müssen künftig genau prüfen, ob Vertragsabschlüsse oder Änderungen eindeutig dokumentiert und rechtssicher kommuniziert wurden. Unübersichtliche E-Mail-Verläufe oder uneinheitliche Dokumentationen können zu Streitfällen führen.
Nach wie vor sollten Verträge als einheitliche Urkunde klar aufgebaut sein. Vertretungsbefugnisse sollten idealerweise im Vertrag selbst geregelt werden – insbesondere da digitale Signaturen leicht manipulierbar sind. Eine saubere Dokumentation wird somit wichtiger denn je.
Auch Käufer von Immobilien müssen sorgfältig prüfen, welche vertraglichen Regelungen tatsächlich bestehen – insbesondere wenn keine klassische Vertragsurkunde vorliegt. Vertragsgarantien und Freistellungen im Kaufvertrag bleiben entscheidend, auch wenn das wirtschaftliche Risiko grundsätzlich beim Erwerber liegt.
Für Transaktionen bedeutet das: mehr Zeit und Ressourcen für die Due Diligence. Auch Kommunikationsdokumente (z. B. E-Mail-Verläufe) sollten geprüft werden – nicht nur unterzeichnete Vertragsfassungen.
Fazit
Gerne unterstützen wir Sie bei der Umsetzung der neuen Vorgaben – sei es bei der digitalen Verwaltung Ihrer Mietverträge, der rechtssicheren Vertragsgestaltung oder bei der Prüfung möglicher Altverträge. Sprechen Sie uns an – wir begleiten Sie bei Anpassungen, Verhandlungen oder Immobilientransaktionen auf Verkäufer- oder Erwerberseite.
