Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen: Die wichtigsten Änderungen im neuen „Heizungsgesetz“ (GModG)

Was ändert sich mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz?

Das GModG verfolgt einen grundlegenden Paradigmenwechsel: An die Stelle detaillierter technologischer Einzelvorgaben soll künftig ein flexiblerer Rechtsrahmen treten. Ziel ist dabei eine neue Form der Regulierung. Die bisherigen technologiebezogenen Anforderungen werden durch neue regulatorische Schwerpunkte und Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden, den Einsatz klimaneutraler Energieträger sowie die Digitalisierung des Gebäudebetriebs ersetzt. Die Bundesregierung beschreibt das Gebäudemodernisierungsgesetz selbst als „technologieoffener, flexibler und einfacher“.

Neue Systematik des Gesetzes

Das bisherige „Heizungsgesetz“ wird weitgehend abgeschafft. Durch das neue GModG werden zahlreiche nationale Vorgaben, insbesondere mit Blick auf die Dekarbonisierung der Wärmeversorgung gelockert. Das Gebäudeenergierecht wird neu strukturiert und an die Vorgaben der europäischen Gebäuderichtlinie angepasst. Das GModG soll das bisherige GEG vollständig ablösen und die europarechtlichen Anforderungen – insbesondere zu Energieeffizienz, Nichtwohngebäuden und Digitalisierung – unmittelbar in das nationale Recht integrieren.

Abschaffung der bisherigen 65 %-EE-Vorgabe

Die wohl bedeutendste Änderung betrifft die vollständige Streichung der seit 2024 geltenden Verpflichtung, neu eingebaute Heizungsanlagen grundsätzlich zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien zu betreiben (§ 71 sowie §§ 71b bis 71p GEG). Damit entfallen die Vorgaben zu bestimmten Heiztechnologien und festen Anteilen von erneuerbaren Energien beim Heizungstausch. Auch das ausdrückliche Betriebsverbot in § 72 GEG für fossil betriebene Heizkessel und Ölheizungen ab dem Jahr 2045 wurde gestrichen. Die Verpflichtung zur Erreichung der Klimaneutralität bis 2045 nach dem Klimaschutzgesetz bleibt hiervon jedoch unberührt.

Mehr Technologieoffenheit

Mit dem Wegfall der 65 %-EE-Vorgabe erweitert sich der Handlungs- und Entscheidungsspielraum bei der Wahl der Heiztechnik. Neben Wärmepumpen, Fernwärmeanschlüssen, Biomasseheizungen oder Hybridlösungen sollen künftig unter den im GModG vorgesehenen Voraussetzungen auch Gas- und Ölheizungen weiterhin zulässig bleiben. Welche Technologie im Einzelfall (sinnvoll) verwendet werden kann, soll damit wieder stärker von den konkreten Gegebenheiten des jeweiligen Gebäudes abhängen.

„Bio-Treppe“ sowie Grüngas- und Grünheizölquote

Die Voraussetzungen für den Betrieb von neuen, nach Inkrafttreten des GModG eingebauten, Gas- oder Ölheizungen regelt die im GModG vorgesehene sogenannte „Bio-Treppe“. Sie bildet das Gegenstück zur Abschaffung der bisherigen 65 %-EE-Vorgabe: Während die unmittelbare Verpflichtung zum Einbau einer Heizungsanlage mit einem festen Anteil erneuerbarer Energien entfällt, bleiben fossile Heizsysteme nicht dauerhaft ohne die Erfüllung weiterer Anforderungen zulässig. Wer sich künftig für den Einbau einer Gas-, Öl- und Flüssiggasheizung entscheidet, muss diese schrittweise mit einem steigenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe betreiben. Vorgesehen sind insbesondere Biomethan, Bioöl, Bio-Flüssiggas sowie Wasserstoff und daraus hergestellte Derivate. Der Mindestanteil dieser Brennstoffe soll hierbei stufenweise ansteigen: Ab dem 1. Januar 2029 müssen Heizungsanlagen mit einem Anteil von mindestens 10 %, ab 2030 mindestens 15 %, ab 2035 mindestens 30 % und ab 2040 mindestens 60 % klimaneutraler Brennstoffe betrieben werden. Damit erhofft sich der Gesetzgeber eine Grundlage zur langfristigen Dekarbonisierung der Wärmeversorgung zu schaffen, ohne eine bestimmte Heiztechnologie verbindlich vorzuschreiben. Gerade diese Regelung wird jedoch bereits äußerst kritisch diskutiert. Angezweifelt wird unter anderem, dass Biomethan und andere klimaneutrale Brennstoffe künftig in ausreichenden Mengen verfügbar sein werden. Zudem könnten steigende Brennstoffpreise zu erheblichen wirtschaftlichen Belastungen führen.

Ergänzend zur „Bio-Treppe“ soll eine Grüngas- und Grünheizölquote den Markthochlauf klimafreundlicher Brennstoffe fördern. Nach den bisherigen Ankündigungen der Bundesregierung soll die Quote ab dem Jahr 2028 greifen und die Inverkehrbringer von Gas, Heizöl und Flüssiggas verpflichten, den Anteil klimaneutraler Brennstoffe schrittweise zu erhöhen. Ziel ist es, den Markt für Biomethan, Bioöl sowie klimaneutralen Wasserstoff und dessen Derivate auszubauen und die Umstellung der Wärmeversorgung auf klimaneutrale Energieträger langfristig zu unterstützen. Der neue § 42a GModG enthält hierzu bereits den gesetzlichen Auftrag, bis zum 1. Dezember 2026 einen entsprechenden Gesetzentwurf vorzulegen; die konkrete Ausgestaltung der Quote bleibt diesem Gesetz vorbehalten.

Nachhaltigkeitsanforderungen an Biomasse

Parallel zur Einführung der Bio-Treppe verschärft das GModG die Anforderungen an Biomassebrennstoffe. Künftig müssen Biomethan, Bioöl und weitere biogene Brennstoffe Nachhaltigkeitskriterien erfüllen, die sich weitgehend an den bestehenden europäischen Vorgaben orientieren. Dabei sollen nach dem Willen des Gesetzgebers keine über das Unionsrecht hinausgehenden Nachweis- oder Zertifizierungspflichten geschaffen werden. Zugleich soll eine praxistaugliche Umsetzung der neuen Anforderungen gewährleistet bleiben.

 
Mehr Freiheiten – aber auch neue Pflichten

Die größere Technologieoffenheit des geplanten GModG bedeutet jedoch nicht, dass die regulatorischen Anforderungen insgesamt zurückgehen. Vielmehr verschiebt das GModG den Fokus des Gebäudeenergierechts. Neben neuen europarechtlichen Vorgaben rücken insbesondere die Digitalisierung von Gebäuden sowie höhere Anforderungen an Nichtwohngebäude in den Fokus.

Einführung des Null-Emissionsgebäudes

Mit der Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie werden schrittweise Anforderungen an sogenannte Null-Emissionsgebäude eingeführt. Künftige Neubauten sollen einen sehr geringen Energiebedarf aufweisen und nahezu emissionsfrei betrieben werden können. Für öffentliche Neubauten gelten dabei frühere Umsetzungsfristen als für private Bauvorhaben. Die neuen Anforderungen sind damit künftig bereits in der Planung und Errichtung von Neubauvorhaben zu berücksichtigen.

Neue Anforderungen für Nichtwohngebäude

Auch die neuen Anforderungen an Nichtwohngebäude beruhen auf der Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie. Erstmals werden verbindliche Mindestanforderungen an die energetische Qualität bestehender Nichtwohngebäude eingeführt. Künftig werden insbesondere Gebäude mit den schlechtesten Energieeffizienzklassen schrittweise modernisiert werden müssen. Hiervon betroffen sind insbesondere kommunale Liegenschaften, Krankenhäuser, Verwaltungsgebäude, Schulen und gewerblich genutzte Immobilien. Für deren Eigentümer und Betreiber kann sich daraus mittel- bis langfristig ein erheblicher Modernisierungsbedarf ergeben.

Digitalisierung und Gebäudeautomation

Ein weiterer Schwerpunkt liegt auf der Digitalisierung technischer Gebäudeausrüstung. Vor allem größere Nichtwohngebäude sollen künftig verstärkt mit Systemen zur Gebäudeautomation und Energieüberwachung ausgestattet werden. Digitale Nachweise, automatisierte Energiemanagementsysteme und elektronische Dokumentationspflichten sollen dazu beitragen, Energieverbräuche transparenter zu machen, den Gebäudebetrieb effizienter zu gestalten und digitale Nachweis- und Dokumentationsprozesse zu erleichtern.

Energieausweise erhalten eine größere Bedeutung

Im Zuge des GModG wird ebenfalls der Energieausweis weiterentwickelt. Das GModG sieht insbesondere Anpassungen bei Ausstellung, Kontrolle und Qualitätssicherung vor. Gleichzeitig soll seine Funktion als Nachweisinstrument im Gebäudeenergierecht weiter gestärkt werden.

Praktische Auswirkungen für Eigentümer und Unternehmen

Die geplanten Änderungen zeigen, dass das GModG zwar größere Freiheiten bei der Wahl der Heiztechnik eröffnet, gleichzeitig jedoch neue Anforderungen an Energieeffizienz, Digitalisierung und den Einsatz klimaneutraler Energieträger schafft. Investitionsentscheidungen sollten daher künftig nicht allein unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtslage getroffen werden, sondern bereits die absehbaren europarechtlichen Entwicklungen und die schrittweise Verschärfung der Anforderungen einbeziehen.

Weitere Änderungen und Förderung

Im parlamentarischen Verfahren hat der Ausschuss für Wirtschaft und Energie den Gesetzentwurf in einzelnen Punkten ergänzt und präzisiert. Hierzu zählen insbesondere Übergangsregelungen für den Heizungstausch nach einem irreparablen Defekt, konkretisierte Wartungsvorgaben für Wärmepumpen sowie eine Härtefallregelung für Vermieter bei der CO₂-Kostenaufteilung.
Begleitend zum GModG hat die Bundesregierung angekündigt, die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) fortzuführen. Hierdurch sollen die Umsetzung der neuen gesetzlichen Vorgaben sowie Investitionen in die energetische Modernisierung weiterhin finanziell unterstützt werden.

Fazit

Mit dem GModG setzt der Gesetzgeber künftig stärker auf Technologieoffenheit und langfristige Dekarbonisierungspfade. An die Stelle detaillierter Einzelvorgaben treten größere Entscheidungsfreiheit beim Heizungstausch sowie eine stärkere Ausrichtung an den Klimaschutzzielen. Es entstehen jedoch neue Pflichten, insbesondere durch die Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie, die bei Investitions- und Modernisierungsentscheidungen frühzeitig berücksichtigt werden sollten.

Das GModG führt seine Neuerungen nicht auf einen Schlag ein. Während die meisten Änderungen unmittelbar nach Inkrafttreten gelten, werden zentrale Vorgaben schrittweise eingeführt. Die Bio-Treppe führt zwischen 2029 und 2040 schrittweise steigende Mindestanteile klimafreundlicher Brennstoffe ein. Parallel treten einzelne Gesetzesänderungen, insbesondere zur Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie, erst zum 1. Januar 2028 beziehungsweise zum 1. Januar 2030 in Kraft.

Politisch dürfte das neue GModG viele Eigentümer entlasten, weil Gas- und Ölheizungen weiterhin eingebaut werden können. Gleichzeitig verschiebt das Gesetz einen Teil der Klimaschutzanforderungen in die Zukunft über die schrittweise Beimischung klimafreundlicher Brennstoffe.

Ob dieser Regulierungsansatz langfristig aufgeht, bleibt jedoch abzuwarten. Die künftige Verfügbarkeit und Preisentwicklung von Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff lassen sich derzeit nur eingeschränkt prognostizieren. Ein wesentlicher Teil der Reform setzt daher voraus, dass sich entsprechende Märkte und Infrastrukturen in den kommenden Jahren wie erwartet entwickeln. Bleiben Angebot oder Infrastruktur hinter den Erwartungen zurück, könnten sowohl die Versorgung als auch die Heizkosten unter Druck geraten. Erste Antworten wird wohl die gesetzlich vorgesehene Evaluation im Jahr 2030 geben.

Der eigentliche Druck zur energetischen Modernisierung dürfte künftig weniger vom GModG als von steigenden CO₂-Kosten und wirtschaftlichen Anreizen ausgehen.

Mit dem Beschluss des GModG ist die Regulierung des Wärmesektors jedoch keineswegs abgeschlossen. Bereits angekündigt sind weitere Reformen, insbesondere der AVBFernwärmeV und der Wärmelieferverordnung, die den rechtlichen Rahmen für die Dekarbonisierung der Wärmeversorgung weiter ausgestalten sollen. Ziel des Gesetzgebers ist es, einen ausgewogenen Rechtsrahmen für die Finanzierung und Refinanzierung von Investitionen in die Dekarbonisierung des Erzeugungsparks sowie der Wärmenetzinfrastruktur zu schaffen. Gleichzeitig sollen die entstehenden Kosten rechtssicher über die Fernwärmepreise weitergegeben werden können, ohne die Bezahlbarkeit der Wärmeversorgung für Verbraucher aus dem Blick zu verlieren.

Die Änderungen des GModG werfen bereits heute zahlreiche rechtliche und strategische Fragen auf. Gerne unterstützen wir Sie dabei, die Auswirkungen der Neuregelungen auf Ihre Investitions- und Modernisierungsprojekte frühzeitig einzuordnen und rechtssicher zu begleiten.

Sprechen Sie uns gerne an, wenn Sie Fragen zu den neuen gesetzlichen Anforderungen oder deren Auswirkungen auf Ihre Projekte haben.