Immobilienquote nach § 20 InvStG: Berechnung richtig einordnen

Bestimmung der Teilfreistellungen für Zwecke des § 20 InvStG

Die Anleger eines Investmentfonds (§ 2 Abs. 10 InvStG) erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen nach § 20 Abs. 1 Nr. 3, 3a EStG. Steuerlich relevant sind insbesondere:

• Ausschüttungen des Investmentfonds (§ 16 Abs. 1 InvStG),
• Vorabpauschalen (§ 18 InvStG) sowie
• Veräußerungsgewinne aus Fondsanteilen (§ 19 InvStG).

Im Gegensatz zu Direktinvestitionen kommen klassische Instrumente zur Vermeidung wirtschaftlicher Doppelbesteuerung nicht zur Anwendung: Weder das Teileinkünfteverfahren (§ 3 Nr. 40 EStG) noch die Freistellung nach § 8b KStG greifen (§ 16 Abs. 3 InvStG).

Stattdessen erfolgt die Entlastung über die Teilfreistellungen des § 20 InvStG. Diese sind differenziert ausgestaltet und hängen von zwei Faktoren ab:

1. Anlegerkategorie: 

• Privatanleger
• Natürliche Personen im Betriebsvermögen
• Körperschaften

2. Fondskategorie: 

• Aktienfonds
• Mischfonds
• Immobilienfonds
• Auslands-Immobilienfonds

Die jeweiligen Prozentsätze ergeben sich aus dem Gesetz sowie aus der Verwaltungsauffassung (BMF-Schreiben vom 21.5.2019).

Wesentliche praktische Folgen:

• Bereits beim Kapitalertragsteuerabzug sind die Teilfreistellungen für Privatanleger zu berücksichtigen (§ 43a Abs. 2 EStG).
• Korrespondierend können Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben gemäß § 21 InvStG nur anteilig geltend gemacht werden.

Damit wird eine pauschalierte, aber systematisch konsistente Milderung der steuerlichen Belastung erreicht, die an die Fondsstruktur anknüpft.

Besonderheiten bei Immobilienfonds und der Immobilienquote nach § 20 InvStG

Für Immobilienfonds im Sinne des § 2 Abs. 9 InvStG ist die sogenannte Immobilienquote entscheidend. Sie bestimmt, ob und in welchem Umfang Teilfreistellungen gewährt werden:

• Immobilienfonds: 60 Prozent Teilfreistellung (§ 20 Abs. 3 Satz 1 InvStG)
• Auslands-Immobilienfonds: 80 Prozent Teilfreistellung (§ 20 Abs. 3 Satz 2 InvStG)

Die gesetzliche Systematik (§ 2 Abs. 9 Sätze 4 und 5 InvStG) arbeitet mit pauschalen Ansätzen:

• Grundsätzlich werden Investmentanteile zu 51 Prozent als Immobilien qualifiziert.
• Ein höherer Prozentsatz ist maßgeblich, wenn dieser in den Anlagebedingungen festgelegt ist.

In der Praxis problematisch ist jedoch die konkrete Berechnung der Immobilienquote, insbesondere bei mehrstöckigen Beteiligungsstrukturen (z. B. Immobiliengesellschaften auf mehreren Ebenen).

Hier stellt sich die zentrale Frage:

• Ist ein Durchgriff („look-through“) auf die zugrunde liegenden Immobilien vorzunehmen?
• Oder sind die Beteiligungen als eigenständige Einheiten („opaque“) zu behandeln?

Die Finanzverwaltung befürwortet in ihrem BMF-Schreiben (Tz. 2.36 ff.) tendenziell eine wirtschaftliche Betrachtung mit durchgriffartigen Elementen.

Das FG Hessen hat dieser Sicht jedoch widersprochen:

• Eine transparente Berücksichtigung der Verkehrswerte von Grundstücken auf nachgelagerten Ebenen („Enkelgesellschaften“) ist nicht zulässig.
• Insbesondere darf die Immobilienquote nicht dadurch erhöht werden, dass nicht schuldenbereinigte Verkehrswerte einbezogen werden.

Diese Entscheidung stellt klar, dass eine Ausweitung der Teilfreistellung über den Gesetzeswortlaut hinaus nicht gerechtfertigt ist. Da der Beschluss rechtskräftig ist, bleibt die höchstrichterliche Klärung durch den BFH jedoch weiterhin offen – und damit auch eine gewisse Rechtsunsicherheit für die Praxis bestehen.

Fazit: Immobilienquote nach § 20 InvStG – erhebliche praktische Auswirkungen

Die Bestimmung der Immobilienquote nach § 20 InvStG ist von zentraler Bedeutung für die steuerliche Behandlung von Fondsanlegern. Bereits kleine Unterschiede in der Berechnung können erhebliche Auswirkungen auf die Höhe der Teilfreistellung haben. Das FG Hessen setzt mit seiner Entscheidung klare Grenzen gegenüber einer erweiternden 

Auslegung durch die Finanzverwaltung:

• Kein pauschaler „Look-through“-Ansatz bei mehrstufigen Strukturen
• Keine Einbeziehung unverhältnismäßig hoher Verkehrswerte ohne Schuldenberücksichtigung

Für die Praxis bedeutet dies:

Fonds und Anleger sollten die zugrunde liegenden Strukturen sorgfältig analysieren.
Die bisherige Verwaltungsauffassung kann nicht uneingeschränkt als Maßstab herangezogen werden.
Bei komplexen Strukturen empfiehlt sich eine steuerliche Einzelfallprüfung.

Handlungsempfehlung:
Überprüfen Sie bestehende Fondsstrukturen und deren steuerliche Einordnung im Hinblick auf die Immobilienquote. Insbesondere bei internationalen Immobilienstrukturen kann sich Anpassungsbedarf ergeben, um steuerliche Risiken zu vermeiden und Potenziale optimal zu nutzen.